É possível rescindir o contrato de compra e venda de imóvel e receber a devolução de 90% dos valores pagos à incorporadora?

Sim, a Justiça de São Paulo determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e condenou a incorporadora à devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador, mesmo quando o distrato imobiliário ocorre por iniciativa dos adquirentes, fixando a retenção em apenas 10% por ausência de comprovação de prejuízo maior pela construtora.

• Devolução de 90% dos valores pagos: O Tribunal de Justiça de São Paulo consolida que a retenção de valores pela incorporadora deve ser limitada a 10%, exigindo a restituição das quantias pagas de forma justa e transparente.

• Inaplicabilidade da Lei do Distrato: Contratos celebrados antes da vigência da Lei 13.786/18 ( Lei do Distrato ) não sofrem a incidência das multas severas de até 50%, assegurando o direito ao distrato contratual sob o Código de Defesa do Consumidor.

• Pagamento em parcela única com Taxa Selic: A restituição de valores deve ser realizada em parcela única, acrescida de atualização monetária desde cada desembolso e juros pela taxa Selic após o trânsito em julgado.

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Se você comprou um imóvel na planta ou em construção e agora precisa rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, saiba que a Justiça de São Paulo firmou entendimento crucial garantindo a devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e incidência da taxa Selic.

Quais são os direitos do comprador ao solicitar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta?

O comprador possui o direito de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel a qualquer tempo, garantindo a restituição imediata das quantias pagas com retenção justa. Quando o adquirente passa por dificuldades financeiras imprevistas ou simplesmente decide não prosseguir com a aquisição do bem, o distrato imobiliário se torna o caminho legal adequado. A legislação brasileira e as súmulas do STJ protegem o consumidor contra cláusulas abusivas que estipulam a perda total ou retenções confiscatórias dos valores investidos na planta ou em construção. Ao pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente desde a data de cada desembolso. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) é firme ao estabelecer que a incorporadora não pode reter percentuais razoáveis, fixando a retenção de valores em 10% nas situações onde não há prova de prejuízo extraordinário suportado pela construtora. Além disso, a devolução de 90% dos valores pagos abrange todas as parcelas quitadas do preço do imóvel, incluindo sinal ou entrada, saldo devedor amortizado e parcelas intermediárias. Cláusulas contratuais que preveem retenção de 30%, 40% ou até 50% em contratos anteriores à Lei do Distrato são declaradas nulas pelo Judiciário por violar flagrantemente o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Por que a retenção do distrato foi fixada em apenas 10% pela Justiça de São Paulo mesmo sem culpa da incorporadora?

A retenção foi limitada a 10% porque a incorporadora não comprovou prejuízos operacionais ou administrativos extraordinários que justificassem percentual superior. No julgamento da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a Justiça de São Paulo analisou detalhadamente o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. Embora a incorporadora tenha alegado ausência de culpa no descumprimento do contrato, comprovando que as providências para a escrituração do imóvel estavam em andamento e regulares, o magistrado entendeu que a retenção de 10% é plenamente suficiente para indenizar despesas com publicidade, tributos e administração. A lógica jurídica adotada apoia-se no fato de que o imóvel retorna para a disponibilidade da incorporadora, que poderá comercializá-lo novamente no mercado imobiliário pelo preço atualizado, por vezes obtendo até lucro superior ao valor da venda original. Dessa forma, permitir uma retenção maior sem a devida comprovação de danos específicos configura enriquecimento sem causa por parte da construtora. O entendimento reafirma a Súmula 1 do TJSP, que autoriza o comprador, mesmo inadimplente, a pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e reaver as quantias pagas, compensando-se apenas os gastos razoáveis de administração promovidos pela vendedora.

Qual é a diferença entre contratos firmados antes e depois da Lei do Distrato (Lei 13.786/18)?

Os contratos firmados antes de dezembro de 2018 regem-se pelo Código de Defesa do Consumidor com retenção de 10% a 25%, enquanto novos contratos seguem os limites da Lei 13.786/18. A irretroatividade das leis é um princípio constitucional basilar no ordenamento jurídico brasileiro. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados até 27 de dezembro de 2018 não podem ser impactados pelas regras mais severas trazidas pela Lei do Distrato ( Lei 13.786/18 ). Para esses contratos antigos, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina o percentual de retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago. Por outro lado, para os contratos assinados após o advento da Lei do Distrato, a legislação passou a prever a possibilidade de retenção da pena convencional de até 25% da quantia paga ou de até 50% caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação. Entretanto, mesmo sob a égide da Lei 13.786/18, os magistrados têm mitigado cláusulas leoninas e reduzido equitativamente a penalidade com base no artigo 413 do Código Civil, quando o valor cobrado se mostra manifestamente excessivo tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico praticado entre o adquirente e a incorporadora.

A comissão de corretagem deve ser devolvida no caso de rescisão a pedido do comprador?

A comissão de corretagem pode ser retida pela incorporadora se houver previsão contratual expressa e destaque claro dos valores no momento da contratação. Conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema Repetitivo 938, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que haja a prévia informação do preço total da aquisição do imóvel, com o destaque do valor da intermediação imobiliária. Assim, quando o distrato imobiliário ocorre por iniciativa e culpa exclusiva dos compradores, sem que haja descumprimento de prazos ou deveres por parte da incorporadora, a retenção ou não devolução da comissão de corretagem é considerada legítima pelos tribunais. O serviço de intermediação foi efetivamente prestado pelos corretores no momento do fechamento do negócio, não sendo afetado pelo posterior desfazimento da avença por desistência do adquirente.

No entanto, caso a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorra por culpa exclusiva da construtora (como atraso na entrega das chaves ou vícios construtivos insanáveis), a restituição dos valores referente à comissão de corretagem deve ser integral ( 100% ), conforme prevê a Súmula 543 do STJ.

Como deve ser paga a restituição dos valores e a aplicação da taxa Selic na devolução?

A restituição dos valores deve ser realizada em parcela única, com correção monetária desde desembolso e juros pela taxa Selic após o trânsito em julgado. O pagamento da restituição de 90% dos valores pagos não pode ser efetuado de forma parcelada, nem subordinado ao término da obra ou à revenda da unidade imobiliária. A Súmula 543 do STJ e a Súmula 2 do TJSP são claras e cogentes: a devolução das quantias pagas em meio ao distrato imobiliário deve ocorrer de imediato e em parcela única. A atualização monetária incide sobre cada parcela paga desde o momento em que o desembolso foi realizado pelo comprador, utilizando-se índices oficiais do tribunal de justiça (como a Tabela Prática do TJSP ou INCC durante a construção), com o objetivo de preservar o poder de compra da moeda contra a inflação. Com relação aos juros de mora, quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel decorre de desistência por iniciativa do comprador, a tese do STJ (Tema 1002) fixa que os juros incidem a partir da data do trânsito em julgado da decisão judicial. Recentemente, a jurisprudência uniformizada aplica a taxa Selic como índice de correção e juros de mora acumulados para a atualização dos débitos judiciais de natureza civil.

Qual o procedimento judicial para obter a liminar e suspender cobranças de parcelas e condomínio?

A ação de rescisão contratual com pedido de liminar permite ao comprador suspender imediatamente o pagamento das parcelas vincendas e taxas condominiais. Ao tomar a decisão de realizar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o adquirente não precisa continuar pagando as parcelas vincendas até o encerramento do processo judicial. Através de um pedido de tutela de urgência (liminar) formulado por advogado especialista na área imobiliária, o juiz determinou a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato. A liminar também proíbe expressamente que a incorporadora inclua o nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito, como SERASA e SPC, sob pena de multa diária. Além disso, a jurisprudência pacífica determina que despesas como taxa de condomínio e IPTU só podem ser cobradas do comprador após a efetiva e real imissão na posse (entrega das chaves). Se o comprador nunca recebeu as chaves do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas associativas é integralmente da incorporadora, sendo descabida qualquer retenção ou abatimento desse tipo de valor sobre o montante a ser restituído no distrato imobiliário.

A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath, especialista em Direito Imobiliário, sócio fundador do Escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados

Vejo de perto no cotidiano forense e no atendimento prestado em nosso escritório que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel é um momento de extrema angústia para as famílias. No escritório, a constatação é clara: o comprador chega exausto após tentar uma negociação amigável diretamente com o SAC da construtora, onde se depara com propostas abusivas de retenção de 30%, 50% ou até a perda total dos valores investidos durante anos de sacrifício. A reclamação do cliente reflete a dor de quem investiu as economias de uma vida e agora se vê encurralado por contratos com cláusulas draconianas. A retenção abusiva informada pelas incorporadoras gera a falsa sensação de que a Justiça aceitará esses abusos. No entanto, vivenciando as sustentações orais e a rotina nos tribunais, atesto que a jurisprudência é firme na proteção do consumidor. No ambiente de julgamento e na prática de balcão de vara cível, observamos que as teses defensivas das construtoras tentam repassar custos operacionais desmedidos ao adquirente. Contudo, ao fundamentar adequadamente a inaplicabilidade da Lei do Distrato para contratos anteriores a 2018 e demonstrar a ausência de prejuízo extraordinário da vendedora, conseguimos limitar a retenção a 10% com devolução das parcelas pagas em parcela única. Atendemos de forma presencial e próxima em nossas unidades em Novo Hamburgo e Igrejinha, abrangendo todo o Rio Grande do Sul, bem como prestamos atendimento jurídico especializado para clientes de todo o Brasil na modalidade digital. Nossa atuação alia rigor técnico, empatia com a vulnerabilidade do comprador e agilidade na obtenção de liminares para estancar cobranças indevidas e proteger o nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito. Se você está enfrentando dificuldades com o pagamento das parcelas de um imóvel na planta ou deseja realizar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel sem perder o valor pago, nossa equipe especializada em Direito Imobiliário está pronta para orientar seu caso de forma rápida e segura. Não assine distratos abusivos e não aceite retenções ilegais. Esclareça suas dúvidas com quem entende a realidade dos tribunais antes de tomar qualquer decisão.

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