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O que é e como solicitar a Usucapião?

  • Foto do escritor: Martins, Jacob & Ponath
    Martins, Jacob & Ponath
  • 22 de out.
  • 8 min de leitura

Adquirir a casa própria é o sonho de milhares de brasileiros, mas nem sempre isso acontece por meio da compra tradicional. Muitas pessoas vivem há anos em um imóvel, cuidam dele, pagam contas, fazem melhorias e o tratam como se fosse realmente seu, mesmo sem ter a escritura registrada no nome. É justamente para situações como essa que existe a usucapião, um instrumento jurídico que permite transformar a posse em propriedade legal.


O que é e como solicitar a Usucapião?

O que é a Usucapião e qual o seu objetivo?


Antes de saber como requerer a usucapião, é fundamental compreender o que ela realmente representa no Direito Brasileiro.


A usucapião é um mecanismo legal previsto no Código Civil e na Constituição Federal que permite adquirir a propriedade de um bem por meio da posse contínua, pacífica e com intenção de dono, durante um período de tempo determinado pela lei.


Em outras palavras: se você ocupa um imóvel por anos, sem ser perturbado, sem oposição do dono anterior e age como verdadeiro proprietário, pode ter direito de pedir o reconhecimento da propriedade através da usucapião.


O principal objetivo desse instituto é regularizar situações de fato, garantindo segurança jurídica para quem ocupa o imóvel e também para a sociedade. Além disso, a usucapião cumpre uma função social da propriedade: ela permite que bens abandonados passem a ser utilizados e tenham uma destinação útil, evitando o desperdício e contribuindo para a organização urbana e rural.


Quem pode requerer a Usucapião?


Essa é uma dúvida muito comum: será que qualquer pessoa pode pedir usucapião?

A resposta é sim, desde que sejam atendidos os requisitos legais.


Pode requerer a usucapião quem:


  • Possui o imóvel de forma contínua e sem interrupções;


  • Exerce posse pacífica, sem oposição de terceiros;


  • Age como dono, realizando melhorias, pagando impostos e cuidando do bem;


  • Cumpre o prazo legal mínimo, que varia conforme o tipo de usucapião;


  • Não é proprietário de outro imóvel (em algumas modalidades).


Não é preciso ter contrato de compra e venda, escritura ou outro documento formal, justamente porque o objetivo da usucapião é regularizar imóveis que já são ocupados de fato, mas sem registro legal.


Se você mora em uma casa há anos, paga IPTU, mantém o local em boas condições e ninguém contesta sua posse, é possível que tenha direito à usucapião.


Principais tipos de Usucapião: Saiba qual se aplica ao seu caso


Existem várias modalidades de usucapião, e cada uma delas possui requisitos específicos. Conhecê-las é essencial para saber qual tipo se encaixa na sua situação e como requerer a usucapião corretamente.


1. Usucapião Extraordinário


  • Essa é a modalidade mais ampla e flexível.


  • Na usucapião extraordinária, não é necessário título de posse nem boa-fé. O que importa é a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos.


  • Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver feito do imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e melhorias relevantes.


Um exemplo prático: alguém herda um terreno informalmente, constrói uma casa e vive ali com a família por mais de uma década. Mesmo sem escritura, essa pessoa pode requerer a usucapião extraordinária e passar o imóvel para seu nome.


2. Usucapião Ordinário


A usucapião ordinária exige três elementos principais:


  • Posse contínua por pelo menos 10 anos;


  • Boa-fé do possuidor;


  • Algum título de aquisição, como um contrato de compra e venda simples (mesmo que sem registro em cartório).


É o caso de quem comprou um imóvel de forma informal, mas nunca conseguiu registrar a escritura.


Se a posse foi pacífica e de boa-fé, a pessoa tem o direito de regularizar o imóvel por meio dessa modalidade.


Em alguns casos, o prazo pode ser reduzido para 5 anos, se o imóvel tiver sido adquirido de boa-fé e o comprador tiver nele estabelecido sua moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.


3. Usucapião Urbano (ou Especial Urbana)


Destinada a imóveis localizados em áreas urbanas, essa modalidade é voltada para moradia própria e familiar.


Para requerer a usucapião urbana, é necessário:


  • Ocupar o imóvel por pelo menos 5 anos ininterruptos e sem oposição;


  • Utilizar o imóvel como moradia própria;


  • Não possuir outro imóvel urbano ou rural.


  • O terreno deve ter até 250 m², e o pedido pode ser feito individualmente ou em nome da família.


Essa modalidade é muito comum em bairros antigos ou ocupações que se consolidaram com o tempo, onde as famílias vivem há décadas sem documentação formal.


4. Usucapião Rural (ou Especial Rural)


A usucapião rural protege o pequeno produtor que vive e trabalha em terras rurais.

Para se enquadrar nessa modalidade, é necessário:


  • Ocupar a área de até 50 hectares por no mínimo 5 anos ininterruptos;


  • Tornar o local produtivo por meio do trabalho próprio ou familiar;


  • Utilizar a terra como moradia;


  • Não possuir outro imóvel.


Essa forma de usucapião busca garantir a função social da propriedade rural, assegurando o direito à terra para quem realmente vive dela.


5. Usucapião Familiar (por abandono de lar)


Pouco conhecida, a usucapião familiar ocorre quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar, e o outro permanece no imóvel por pelo menos 2 anos ininterruptos, utilizando-o como sua residência.


Para que essa modalidade seja aceita, é preciso que:


  • O imóvel seja de propriedade comum do casal;


  • Haja abandono voluntário e injustificado;


  • O possuidor não tenha outro imóvel;


  • A posse seja pacífica e ininterrupta.


É uma forma de proteger quem permanece no lar e cuida do imóvel, garantindo o direito à moradia e à estabilidade familiar.


6. Usucapião Coletivo


A usucapião coletiva é voltada para comunidades de baixa renda que ocupam uma área urbana há mais de 5 anos, sem condições de individualizar cada lote.


Para requerer essa modalidade, é necessário comprovar:


  • Posse pacífica e contínua;


  • Utilização para moradia;


  • Boa-fé dos ocupantes;


  • Impossibilidade de identificar os limites individuais de cada moradia.


Esse tipo de usucapião é muito comum em ocupações consolidadas e favelas, promovendo o direito à moradia digna e regularização fundiária para toda a comunidade.


Como requerer a Usucapião: Passo a passo detalhado

Agora que você já conhece os tipos e requisitos, é hora de entender como requerer a usucapião na prática.


O processo pode ocorrer de duas formas: judicial ou extrajudicial (diretamente no cartório).


A seguir, explicamos como funciona cada uma delas.


Usucapião Judicial


A usucapião judicial é indicada quando há conflito de posse, dúvidas sobre a titularidade do imóvel ou falta de consenso entre as partes envolvidas.


Nesse caso, o pedido deve ser feito por meio de uma ação judicial, com o acompanhamento obrigatório de um advogado especialista em usucapião.


Etapas principais do processo judicial:


  1. Contratar um advogado especialista em usucapião para analisar o caso e definir a modalidade adequada;


  1. Reunir toda a documentação necessária, como contas de água, luz, IPTU, fotos, contratos, testemunhas e planta do imóvel;


  1. Ingressar com a ação na Justiça, normalmente na Vara de Registros Públicos ou Vara Cível;


  1. O juiz notificará vizinhos e antigos proprietários, caso sejam identificados, e poderá solicitar perícia técnica;


  1. Após análise das provas, o juiz reconhece o direito de propriedade e determina o registro do imóvel em nome do possuidor.


Embora o processo judicial seja mais demorado, ele oferece maior segurança jurídica e é indispensável em casos mais complexos.


Usucapião Extrajudicial


Desde o Novo Código de Processo Civil de 2015, é possível realizar a usucapião diretamente no cartório, sem precisar de processo judicial, desde que não haja conflito de posse e todos os interessados concordem.


Passo a passo da usucapião extrajudicial:


  1. Contrate um advogado, pois ele é obrigatório mesmo no processo em cartório;


  1. Solicite a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto;


  1. Reúna documentos pessoais e comprovantes de posse, como contas, recibos, declarações de vizinhos e pagamento de IPTU;


  1. Apresente o pedido no Cartório de Registro de Imóveis competente;


  1. O oficial notificará os confrontantes e possíveis proprietários;


  1. Se não houver oposição, o cartório registrará o imóvel em seu nome.


A usucapião extrajudicial é mais rápida e econômica, ideal para casos simples e consensuais.


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FAQ - Perguntas Frequentes

1. O que é usucapião?

É o direito de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta.

2. Quanto tempo leva para conseguir o usucapião?

Pode variar muito. Depende do tipo e do processo.

3. Quais são os tipos de usucapião?

Extraordinário, ordinário, urbano, rural, familiar e coletivo.

4. Posso fazer usucapião sozinho, sem advogado?

Não. A presença de um advogado é obrigatória em qualquer tipo de usucapião.

5. É possível fazer usucapião de imóvel com herdeiros?

Sim, se a posse for pacífica e os requisitos forem cumpridos, mesmo havendo herdeiros.

6. Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Judicial é via Justiça; extrajudicial é feito em cartório, quando não há oposição.

7. Quem mora de aluguel pode pedir usucapião?

Não. O aluguel é posse precária, sem intenção de dono.

8. Como provar o tempo de posse para usucapião?

Com contas pagas, fotos antigas, testemunhas, IPTU, reformas e outras evidências.

9. O usucapião dá direito à escritura do imóvel?

Sim, após o processo, o imóvel pode ser registrado legalmente em seu nome.

10. Quanto custa fazer um usucapião?

Varia conforme o caso, podendo incluir honorários, taxas cartorárias e laudos técnicos.



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