É possível vender um imóvel de inventário antes do fim do processo judicial ou extrajudicial?
- Dr. Roberto Ponath OAB/RS 109.507
- 8 de jun.
- 8 min de leitura
Sim, a venda de um imóvel de inventário é perfeitamente jurídica e viável antes da partilha, bastando utilizar os mecanismos legais do alvará judicial ou da escritura pública de cessão de direitos hereditários.
O alvará judicial é emitido pelo juiz quando há necessidade de vender o imóvel de inventário para pagar os custos do próprio processo ou dívidas do falecido.
A cessão de direitos hereditários, realizada em Tabelionato de Notas, transfere a quota-parte do herdeiro para um comprador antes da conclusão do inventário.
A anuência por escrito de todos os herdeiros e cônjuges é obrigatória para que a venda do imóvel de inventário tenha validade jurídica e evite contestações.
Lidar com a perda de um familiar é um momento delicado e, quase sempre, a burocracia bate à porta logo em seguida na forma de partilha de bens. Descobrir o que fazer com um imóvel de inventário gera muitas dúvidas financeiras e jurídicas na família.
Quais são os riscos de assinar um contrato de gaveta para um imóvel de inventário?
O contrato de gaveta não transfere a propriedade e expõe compradores e vendedores a prejuízos irreversíveis.
No dia a dia, muitas famílias aceitam esse modelo por desespero financeiro para cobrir custos imediatos, mas o perigo é imenso. Se uma dívida antiga do falecido aparecer, o imóvel de inventário pode ser penhorado pela Justiça, mesmo que o comprador já tenha pago o valor integral. Se um dos herdeiros falecer antes do fim do processo, novos prazos e novos parentes entram na linha sucessória, travando a assinatura da escritura definitiva. A falta de registro na matrícula do registro de imóveis deixa o comprador sem proteção jurídica real.
Como o ITCMD impacta diretamente o valor de mercado do imóvel de inventário?
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação incide sobre o valor de avaliação fiscal do bem, alterando drasticamente o lucro da venda.
A Secretaria da Fazenda Estadual costuma avaliar o imóvel de inventário utilizando tabelas de referência que jogam o valor acima do preço real de mercado. No Rio Grande do Sul, por exemplo, o imposto possui alíquotas progressivas que sobem conforme o tamanho do patrimônio deixado. Perder o prazo legal de 2 meses para abrir o processo gera uma multa automática sobre o imposto, fazendo com que a regularização do imóvel de inventário consuma boa parte do dinheiro que a família receberia.
O que fazer quando um dos herdeiros mora no imóvel de inventário e se recusa a vender?
Nenhum herdeiro pode reter o uso exclusivo do patrimônio ou impedir a comercialização de um bem que pertence ao espólio.
Essa é uma situação clássica que desgasta as relações familiares, onde um parente permanece residindo no imóvel de inventário sem pagar contraprestação. O primeiro passo técnico é enviar uma notificação extrajudicial exigindo o pagamento de aluguel proporcional às cotas dos outros herdeiros. Caso a conversa não avance, o caminho é ingressar com a ação de extinção de condomínio na Justiça, onde o juiz determinará a avaliação do imóvel e sua venda forçada em leilão.
Como funciona a venda de imóvel de inventário através de alvará judicial com segurança?
A venda por alvará judicial exige uma justificativa plausível aceita pelo juiz e o cumprimento de ritos processuais específicos.
O inventariante peticionou ao magistrado demonstrando que as despesas de manutenção do imóvel de inventário, como IPTU e condomínios atrasados, estão deteriorando o patrimônio líquido. Após ouvir a manifestação dos demais herdeiros e da Fazenda Pública, o juiz expede a autorização com um valor mínimo fixado para o negócio. O dinheiro da venda não vai para as mãos da família de imediato, ficando depositado em uma conta judicial para saldar os credores do espólio antes da divisão do saldo restante.
Qual a diferença entre inventário judicial e extrajudicial para a liberação de imóveis?
A via extrajudicial resolve a liberação em semanas, enquanto a via judicial costuma arrastar-se por anos nos tribunais brasileiros.
Se todos os herdeiros forem maiores de idade, capazes e estiverem em total consenso sobre a divisão, o inventário do imóvel de inventário pode ser feito em qualquer Tabelionato de Notas por escritura pública. Esse documento tem força de lei e serve para transferir a propriedade direto no Registro de Imóveis competente. A via judicial torna-se obrigatória quando há menores de idade envolvidos, testamento deixado pelo falecido ou divergência sobre como os bens serão divididos.
A visão técnica do especialista em Direito de Família e Sucessões: Dr. Roberto Ponath, sócio fundador da Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados. Sobre a gestão jurídica do imóvel do inventário
Vejo de perto o sofrimento de famílias que recebem um patrimônio, mas ficam de mãos atadas por causa de entraves burocráticos e brigas internas. No escritório, a constatação é que a falta de uma estratégia inicial transforma o imóvel de inventário em um passivo financeiro pesado, acumulando execuções fiscais de IPTU nas prefeituras. A reclamação do cliente é recorrente: processos parados há anos em varas de sucessões porque os herdeiros não possuem dinheiro para pagar o ITCMD e as taxas judiciais.
Nossa atuação prática nos tribunais de Novo Hamburgo, Igrejinha, de todo o Rio Grande do Sul e em âmbito nacional foca em quebrar essa paralisia. Nós não aceitamos passivamente as avaliações abusivas da SEFAZ para o imposto de herança. Nós apresentamos laudos técnicos mercadológicos baseados na realidade de mercado da região onde o imóvel está localizado, forçando a redução da base de cálculo por via judicial. Essa estratégia de trincheira traz um ganho de informação essencial, garantindo que o imóvel de inventário seja regularizado com o menor custo possível, protegendo o dinheiro da família e acelerando o fechamento de negócios imobiliários.
Tem uma dúvida sobre o seu caso? Confira abaixo as 10 perguntas mais frequentes que respondemos no escritório ou, se preferir, clique aqui para falar diretamente conosco pelo WhatsApp.
FAQ - Perguntas Frequentes
1. O comprador de um imóvel de inventário pode exigir a posse imediata antes do fim do processo?
Depende. A posse do imóvel de inventário pode ser transmitida de forma imediata caso haja uma cláusula expressa no contrato de cessão de direitos hereditários e o juiz dê o aval por meio de decisão interlocutória, protegendo o comprador contra terceiros.
2. Quem paga as dívidas de IPTU acumuladas do imóvel de inventário antes da venda?
A responsabilidade é do espólio, ou seja, do conjunto de bens deixados pelo falecido. Os débitos tributários municipais acumulados pelo imóvel de inventário devem ser quitados utilizando os recursos financeiros disponíveis nas contas do falecido ou abatidos diretamente do valor obtido com a venda.
3. Um herdeiro pode vender a sua parte do imóvel de inventário para terceiros?
Sim, respeitando as regras do Artigo 1.793 do Código Civil através de escritura pública de cessão de direitos. O herdeiro precisa oferecer sua cota primeiro para os outros parentes do processo, respeitando o direito de preferência antes de transferir a terceiros.
4. Quanto tempo dura um inventário judicial envolvendo apenas um imóvel residencial?
O prazo médio de um processo judicial litigioso varia entre 2 e 5 anos devido aos prazos de manifestação e avaliações fiscais. Se a família optar pelo formato consensual em cartório, a regularização do imóvel de inventário cai para um período entre 30 e 90 dias.
5. O que acontece se a família perder o prazo de 60 dias para abrir o inventário?
A perda do prazo fixado pelo Artigo 611 do Código de Processo Civil gera a aplicação de uma multa tributária sobre o valor total do ITCMD. Essa penalidade encarece o processo de liberação do imóvel de inventário, reduzindo o retorno financeiro da venda.
6. É possível alugar o imóvel de inventário enquanto o processo corre na Justiça?
Sim. O inventariante pode assinar contratos de locação para o imóvel de inventário com o objetivo de levantar fundos para pagar as custas do próprio processo. Os valores recebidos de aluguel entram na prestação de contas obrigatória devida aos demais herdeiros.
7. Como funciona a venda de imóvel de inventário se um dos herdeiros estiver desaparecido?
O processo correrá obrigatoriamente pela via judicial. O juiz ordenará buscas de endereço, expedirá editais de citação e nomeará um curador especial para o herdeiro ausente, autorizando a venda do imóvel de inventário e resguardando o dinheiro do sumido em conta judicial.
8. A Caixa Econômica Federal financia a compra de um imóvel de inventário em andamento?
Não. As instituições financeiras exigem que a matrícula do imóvel esteja atualizada e livre de ônus em nome do vendedor definitivo. O financiamento bancário do imóvel de inventário só é liberado após o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário.
9. Se o falecido deixou dívidas trabalhistas, o imóvel de inventário pode ser penhorado?
Sim. As dívidas de natureza trabalhista, cível ou fiscal deixadas pela pessoa falecida têm preferência de pagamento na lei. O imóvel de inventário pode ser penhorado e levado a leilão para quitar esses credores antes que qualquer valor seja dividido.
10. Posso fazer o inventário extrajudicial mesmo com o imóvel de inventário irregular ou sem averbação?
Sim, a partilha dos direitos de posse e propriedade pode ser feita em cartório. Contudo, para que o comprador consiga registrar a propriedade do imóvel de inventário em seu nome, as pendências de averbação de área ou construção precisam ser sanadas.
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Dr. Roberto Ponath OAB/RS 109.507, advogado especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico, Direito Penal, Direito de Família e Sucessões. Sócio fundador da Martins, Jacob & Ponath – Sociedade de Advogados OAB/RS 8611, banca reconhecida pela atuação estratégica e técnica, sendo referência regional e avaliada com nota máxima de 5 estrelas. Rua Gomes Portinho, 17 - Sala 302, Centro, Novo Hamburgo - RS Rua Santa Catarina, 653, Bom Pastor, Igrejinha - RS 51 99757-2426
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