O que fazer imediatamente quando o inquilino deixa o aluguel atrasado e se recusa a desocupar o imóvel?

A medida jurídica imediata é a notificação extrajudicial acompanhada pelo ajuizamento da Ação de Despejo por Falta de Pagamento com pedido de liminar para desocupação em 15 dias.

• Notificação e Liminar: O aluguel atrasado autoriza o envio de notificação e o pedido de liminar de despejo sem oitiva da outra parte quando o contrato de locação não possui garantia ativa ou quando esta se esgotou.

• Cobrança e Execução: É possível cobrar o aluguel atrasado, encargos condominiais, IPTU e reparos estruturais por meio de ação de execução de título extrajudicial, penhorando bens e contas do devedor e fiadores.

• Retomada da Posse: O proprietário jamais deve tentar reaver o imóvel por força própria, devendo utilizar os meios legais da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para garantir a segurança jurídica da retomada.

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Quando o inadimplemento bate à porta e o valor do mês não cai na conta, o desespero de ver o patrimônio da família ameaçado gera uma angústia profunda. Sentir que o seu imóvel está ocupado por quem não honra os compromissos exige ação jurídica imediata, estratégica e humanizada para estancar os prejuízos e recuperar a sua posse.

O inquilino atrasa o pagamento: posso cobrar multa e juros imediatamente no primeiro dia útil de atraso?

Sim, a incidência de multa moratória, juros de mora e correção monetária é imediata a partir do primeiro dia posterior ao vencimento estipulado no contrato. O impacto financeiro causado pelo aluguel atrasado desorganiza o planejamento financeiro do locador. Quando a data de vencimento é ultrapassada sem a liquidação do débito, configura-se a mora automática (mora ex re), nos termos do Artigo 397 do Código Civil brasileiro. Não é necessário realizar prévia interpelação judicial para que os encargos comecem a fluir

• Multa Moratória: Habitualmente fixada em 10% no mercado imobiliário para contratos urbanos.

• Juros e Correção: Juros de mora de 1% ao mês (pro rata die) e atualização monetária pelo índice contratado (IGP-M ou IPCA).

• Ausência de Tolerância Legal: Perante a legislação aplicável e a jurisprudência consagrada, não existe tolerância legal de 5 ou 10 dias para aluguel atrasado.

A aplicação rigorosa das penalidades desde o primeiro momento impede que o morador crie o hábito da impontualidade, evitando que a leniência seja interpretada como aceitação tácita.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento com pedido de liminar para desocupação rápida?

A ação de despejo com pedido liminar permite a retomada do imóvel em 15 dias sem a oitiva prévia do inquilino, desde que o contrato esteja sem garantia válida e seja prestada caução judicial. A Lei do Inquilinato oferece um mecanismo de urgência. Trata-se do pedido de liminar para desocupação voluntária no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Três condições cruciais precisam ser preenchidas:

1. Contrato sem garantia válida (seja porque foi assinado sem garantia, ou porque a garantia caduca, como no caso de morte do fiador ou esgotamento da caução);

2. Fundamento exclusivo por falta de pagamento de aluguel e encargos acessórios;

3. Prestação de caução judicial pelo locador no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

Quando o instrumento é redigido por assessoria especializada, preveem-se cláusulas de extinção da garantia perante a inadimplência substancial, viabilizando a obtenção da tutela antecipada para rápida desocupação.

O inquilino pode ser cobrado pelas dívidas de condomínio e IPTU acumuladas durante o período de inadimplência?

Sim, o inquilino responde por todas as taxas acessórias expressamente previstas no contrato de locação, incluindo cotas condominiais, IPTU e serviços de utilidade pública. A taxa de condomínio possui natureza propter rem (acompanha o imóvel), podendo levar o próprio apartamento do locador a leilão se não for paga, enquanto o IPTU gera inscrição na dívida ativa municipal. O Artigo 23, incisos I e VIII da Lei 8.245/91 autoriza o repasse desses encargos ao morador. O senhorio deve quitar os débitos imediatamente perante o condomínio e a prefeitura para resguardar seu patrimônio, sub-rogando-se no direito de cobrar tais valores do devedor na própria execução do aluguel atrasado.

O fiador responde com todos os seus bens particulares pela dívida de aluguel atrasado até a entrega das chaves?

Sim, o fiador responde solidariamente com todo o seu patrimônio pessoal, incluindo seu único imóvel residencial, pelas dívidas acumuladas até a efetiva imissão na posse pelo locador. O STF e a Súmula 549 do STJ confirmam a legalidade da penhora do bem de família do fiador na locação. Para que essa garantia seja efetiva, a cláusula contratual exige:

• Renúncia ao benefício de ordem (Artigos 827 e 828 do Código Civil);

• Outorga uxória/marital (assinatura do cônjuge do fiador, sob pena de nulidade conforme Súmula 332 do STJ);

• Responsabilidade continuada até a efetiva entrega das chaves (Súmula 214 do STJ e Art. 39 da Lei 8.245/91).

Qual a diferença jurídica entre caução em dinheiro, seguro fiança e título de capitalização ao enfrentar o aluguel atrasado?

A diferença reside na liquidez imediata, na cobertura financeira total dos prejuízos e no nível de burocracia para resgatar os valores diante do inadimplemento.

O locador pode cortar a água e energia ou trocar as fechaduras do imóvel com o aluguel atrasado?

Não. A adoção de medidas coercitivas diretas configura crime de exercício arbitrário das próprias razões e gera indenização por danos morais ao inquilino. A legislação brasileira veda a autotutela. O Artigo 345 do Código Penal tipifica o crime de exercício arbitrário das próprias razões. O morador inadimplente que tem os serviços cortados pelo locador pode ajuizar ação de reintegração de posse com indenização por danos morais. A única via legal e segura é a ação de despejo por falta de pagamento.

A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath, Especialista em Direito Imobiliário, sócio fundador do escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados 

Vejo de perto no dia a dia da advocacia imobiliária o sofrimento do proprietário que investiu as economias de uma vida e se vê refém do aluguel atrasado. No escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados, o cliente frequentemente relata: 'Doutor, trabalhei a vida toda para construir essa casa de aluguel, o inquilino não paga há meses e eu estou tendo que tirar dinheiro da minha aposentadoria para pagar o condomínio dele.' Atendendo presencialmente em Novo Hamburgo e Igrejinha, além de prestar atendimento digital para todo o Brasil, aplicamos o conceito de execução combinada com despejo liminar de alta pressão. Rastreamos ativos financeiros via SISBAJUD e bloqueamos veículos do devedor e fiadores via RENAJUD antes mesmo que possam ocultar o patrimônio. Um contrato bem blindado é uma armadura de proteção patrimonial.

Como proteger seu patrimônio e retomar seu imóvel sem prejuízos financeiros?

Se você está enfrentando o problema do aluguel atrasado e o ocupante se recusa a sair, não espere o prejuízo se tornar irrecuperável. Entre em contato imediatamente com a equipe especializada para analisar o seu caso e adotar as medidas judiciais e extrajudiciais mais rápidas.

FAQ - Perguntas Frequentes

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