Você se divorciou, saiu de casa e acha que a sua parte do imóvel fica garantida enquanto não houver partilha? O TJ-PR decidiu que o ex pode adquiri-la por usucapião.

• Sim, o ex-cônjuge ou ex-companheiro pode perder a sua fração ideal do imóvel por usucapião familiar caso se afaste do bem por dois anos ininterruptos e sem oposição formal.

• A permanência exclusiva no imóvel residencial urbano de até 250 m² somada à assunção isolada dos custos operacionais consolida a posse da usucapião do morador.

• A existência de condomínio civil pendente de partilha judicial não impede o reconhecimento da usucapião familiar prevista no artigo 1.240-A do Código Civil.

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Você pode perder a sua metade do imóvel se sair de casa após o divórcio e não fizer a partilha dos bens imediatamente?

Sim, o ex-cônjuge que sai do imóvel e abandona a gestão do bem por dois anos perde o direito à sua meação imobiliária. Muitas pessoas nutrem a crença equivocada de que figurar na certidão do Cartório de Registro de Imóveis assegura eternamente a sua meação sobre o patrimônio do casal após o fim do relacionamento. No entanto, o recente julgado proferido pela 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) na Apelação Cível nº 0008387-41.2024.8.16.0131 acendeu o alerta máximo para ex-cônjuges e ex-companheiros. A decisão confirmou expressamente que o decurso do tempo somado ao completo desinteresse em relação à propriedade configura abandono do lar e patrimonial, resultando na perda da metade do bem por usucapião familiar, instituto regido pelo artigo 1.240-A do Código Civil brasileiro. Quando ocorre a ruptura do vínculo conjugal sem a realização da partilha de bens no divórcio, o imóvel passa a ser regido pelas regras do condomínio civil voluntário. Ocorre que, se apenas um dos ex-cônjuges permanece na posse direta do imóvel residencial, arcando sozinho com o IPTU, taxas de condomínio, reformas e manutenção, a natureza da posse se altera. Se a pessoa que se retirou não exige arbitramento de aluguéis por uso exclusivo, não envia notificação nem pleiteia a venda, a posse do morador transmuta-se para posse da usucapião com ostensivo ânimo de dono (animus domini). No caso julgado pela comarca de Pato Branco, a ex-esposa alegou ter saído da residência por pressão familiar e insegurança psicológica. O tribunal paranaense rejeitou o argumento por ausência de prova documental, como boletins de ocorrência ou medidas protetivas de urgência da Lei Maria da Penha. O transcurso de período superior a dois anos sem oposição validou a procedência da usucapião familiar por abandono de lar, transferindo a propriedade exclusiva do imóvel ao ex-marido, extinguindo o direito de sobrepartilha.

O que é o artigo 1.240-A do Código Civil e quais são os requisitos jurídicos indispensáveis da usucapião familiar urbana?

O artigo 1.240-A do Código Civil confere a propriedade integral ao ex-cônjuge que exerce a posse exclusiva por dois anos em imóvel de até 250 m². A usucapião por abandono do lar, criada pela Lei nº 12.424/2011 e incorporada no artigo 1.240-A do Código Civil, é a modalidade com o menor prazo de prescrição aquisitiva do direito brasileiro: apenas dois anos de posse ininterrupta. A finalidade da norma é proteger o direito social à moradia familiar e tutelar aquele que permanece no bem cumprindo sua função social, penalizando o ex-parceiro que rompe os deveres de cooperação moral e material ao virar as costas para o patrimônio comum. Para a concessão da usucapião familiar urbana, o ordenamento jurídico exige o cumprimento cumulativo de requisitos objetivos e subjetivos estritos. O imóvel deve ser urbano e residencial, possuindo metragem total de até 250 metros quadrados (250 m²). Além disso, o autor da ação deve exercer a posse direta e exclusiva, utilizar a edificação para sua moradia ou de sua família, e comprovar documentalmente que não é proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural registrado em seu nome no país. O conceito de abandono do lar não se limita ao ato físico de trocar de endereço. Trata-se da omissão voluntária e injustificada diante das obrigações do bem, compreendendo a falta de custeio das despesas do imóvel, a ausência de suporte financeiro à família e o silêncio absoluto sobre a destinação da propriedade. Transcorridos os dois anos de posse mansa, pacífica e sem oposição, o morador adquire o direito de pleitear a declaração de domínio exclusivo no Registro de Imóveis.

A existência de imóvel registrado em condomínio ou pendente de partilha realmente impede a declaração de usucapião entre ex-cônjuges?

Não, a situação de bem em condomínio indiscutivelmente não impede a usucapião promovida por ex-cônjuge sobre fração ideal. Um dos equívocos mais custosos cometidos por quem se afasta do lar é acreditar que a situação de copropriedade imobiliária ou o estado de mancomunhão impede a perda do imóvel por usucapião. A decisão da 18ª Câmara Cível do TJ-PR, acompanhando o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ratificou que a pendência de partilha de bens não bloqueia a aquisição da fração ideal do ex-cônjuge por meio do instituto da usucapião entre condôminos. Antes da divisão formal dos bens, o patrimônio comum ostenta natureza indivisa. Todavia, a partir do instante em que um dos coproprietários passa a agir como proprietário único, exercendo atos de posse autônoma e arcando isoladamente com os gravames do imóvel sem sofrer contestação, ocorre a virada da posse precária para posse ad usucapionem. A conveniência inicial de tolerar a moradia do ex-parceiro converte-se em perda definitiva do direito de propriedade pela inércia prolongada. No acórdão da Apelação Cível 0008387-41.2024.8.16.0131 (Relator Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira), destacou-se que a ex-esposa jamais ingressou com ação de arbitramento de aluguel por uso exclusivo, não notificou o morador e nem requereu a alienação judicial de coisa comum. Essa postura omissa descaracterizou a proteção do condomínio civil e assegurou a procedência da usucapião do bem não partilhado.

Como provar ou afastar o conceito legal de abandono do lar para fins de preservação da meação no divórcio?

O abandono do lar se caracteriza pelo desinteresse voluntário e omissão total na gestão do imóvel por dois anos seguidos. A controvérsia em torno da usucapião por abandono do lar concentra-se na prova da voluntariedade e da ausência de justificativa no afastamento da residência. Quem busca resguardar sua meação no divórcio precisa entender que meras alegações genéricas de desacordo conjugal não evitam a procedência da usucapião. Os magistrados exigem suporte probatório idôneo que demonstre que a saída ocorreu sob coação ou que houve inequívoca manifestação de oposição possessória. A caracterização do abandono patrimonial imobiliário ocorre quando o cônjuge ausente cessa qualquer colaboração financeira para a conservação do imóvel. A omissão no pagamento do IPTU, a falta de divisão das taxas do condomínio edilício, a interrupção no pagamento de prestação de financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal e a ausência de tratativas formais sobre a venda do bem constituem provas robustas de abandono. Para afastar a usucapião familiar e garantir a sobrepartilha, o ex-cônjuge que se retirou deve demonstrar atos contínuos de oposição. O meio mais seguro para interromper a contagem do prazo de 2 anos é o envio de notificação extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos exigindo o pagamento de aluguel por uso exclusivo do imóvel, a propositura de ação de arbitramento de aluguéis, a citação em ação de partilha de bens ou a comprovação de afastamento forçado respaldado por medida protetiva de urgência.

Quais são as diferenças cruciais entre a usucapião familiar, a usucapião urbana individual e a sobrepartilha de bens?

A usucapião familiar exige prazo reduzido de 2 anos e ex-cônjuge no polo passivo; a urbana comum exige 5 anos e a sobrepartilha requer partilha pendente sem abandono. Diferenciar os institutos do Direito Imobiliário e do Direito de Família é vital para estruturar uma defesa patrimonial eficiente. A usucapião familiar do art. 1.240-A, a usucapião especial urbana do art. 1.240 e a ação de sobrepartilha do art. 669 do CPC possuem requisitos, prazos e consequências jurídicas totalmente distintas. A usucapião familiar (art. 1.240-A do CC) exige o prazo reduzido de 2 (dois) anos de posse exclusiva, sendo restrita a imóveis urbanos residenciais de até 250 m² pertencentes a ex-cônjuges ou ex-companheiros, desde que o autor não possua outro imóvel. Por sua vez, a usucapião especial urbana (art. 1.240 do CC) estabelece o lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos, aplicando-se a qualquer possuidor que utilize o bem de até 250 m² para sua moradia, sem exigência de prévio vínculo conjugal. A ação de sobrepartilha de bens é o procedimento destinado a partilhar bens omitidos ou pendentes de divisão após o divórcio. No entanto, ela pressupõe que o direito de propriedade das partes continue hígido. Quando os requisitos da usucapião familiar por abandono de lar se consolidam pelo decurso de 2 anos sem oposição, a faculdade de pedir a sobrepartilha da meação é extinta, consolidando-se a propriedade plena nas mãos do ex-cônjuge residente.

Quais providências preventivas urgentes o ex-cônjuge deve tomar logo após sair do lar residencial para não perder a casa?

Adoção de notificações extrajudiciais, cobrança formal de aluguéis e ajuizamento imediato da partilha impedem a perda da propriedade. Proteger o patrimônio exige postura proativa imediatamente após o término do relacionamento. Ao decidir sair do imóvel conjugal, seja para preservar a paz familiar ou iniciar uma nova fase, o ex-cônjuge deve documentar cada passo para afastar os elementos caracterizadores da posse mansa, pacífica e sem oposição do parceiro que permaneceu na residência. A medida mais rápida e eficiente é o envio imediato de notificação extrajudicial por Cartório de Títulos e Documentos. O documento deve notificar o ex-cônjuge morador de que o afastamento do lar não configura renúncia à meação imobiliária, exigindo a fixação de indenização pelo uso exclusivo do bem (aluguel proporcional) correspondente à metade do valor locatício de mercado do imóvel. A segunda providência indispensável é o ajuizamento célere da Ação de Divórcio c/c Partilha de Bens e pedido de alienação judicial de coisa comum. A citação do ex-cônjuge nos autos judiciais ou a averbação da existência da demanda na matrícula do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) interrompe formalmente a prescrição aquisitiva, impedindo a contagem do prazo de 2 anos da usucapião familiar.

A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath, especialista em Direito de Família, Sucessões e Direito Imobiliário, Sócio fundador do Escritório Martins, Jacob & Ponath, Sociedade de Advogados

No dia a dia da advocacia imobiliária e de família, vejo de perto o drama de clientes que chegam ao nosso escritório desesperados após receberem a citação de uma ação de usucapião movida pelo ex-marido ou ex-esposa. No escritório, a constatação é evidente: a maioria absoluta das pessoas acredita que ter o nome registrado na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis é uma blindagem eterna, desconhecendo a velocidade com que o prazo de dois anos do artigo 1.240-A do Código Civil escorre. Atendendo presencialmente em Novo Hamburgo, em nossa sede em Igrejinha, em todo o Vale do Sinos, na Grande Porto Alegre, no Rio Grande do Sul e de forma online em todo o Brasil, vivenciamos a angústia de quem descobre que a passividade custou a perda de um patrimônio conquistado com anos de trabalho. A reclamação do cliente que nos procura em situação de vulnerabilidade é recorrente: “Dr. Roberto, eu saí da casa do chão de fábrica onde morávamos no bairro para evitar discussões na frente dos meus filhos, deixei meu ex-marido morando lá até resolvermos as dívidas, e agora ele entrou na Justiça dizendo que o imóvel é só dele por usucapião!”. Essa crueza do cotidiano reforça a necessidade de atuação técnica precisa. O entendimento fixado pela 18ª Câmara Cível do TJ-PR na Apelação Cível 0008387-41.2024.8.16.0131 é inequívoco: quem se afasta do bem, não contribui com o IPTU, ignora as taxas de condomínio e não notifica o morador para cobrar aluguel ou exigir a venda entrega a sua metade do imóvel por usucapião familiar por abandono do lar. A estratégia defensiva que desenvolvemos no escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados ataca diretamente o preenchimento dos requisitos do art. 1.240-A do CC. Se comprovarmos que a área construída ultrapassa 250 metros quadrados, que o autor possui outro imóvel urbano ou rural, que a saída se deu sob violência doméstica ou apresentarmos a prova do envio de notificação extrajudicial cobrando aluguel, a ação de usucapião é julgada improcedente. Por outro lado, para o cliente que permaneceu na casa suportando sozinho todas as despesas e encargos após o desinteresse do ex-parceiro, a usucapião imobiliária conjugal representa a efetivação da justiça e a consolidação do direito fundamental à moradia.

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