Você pensa em comprar um imóvel de herança e acha que se a maioria dos herdeiros assinar o negócio está garantido? A Justiça de SC decidiu que o contrato pode ser totalmente nulo?

Não, a assinatura da maioria dos herdeiros não garante a validade da venda de um imóvel de herança, pois a legislação brasileira exige a concordância unânime de 100% dos herdeiros e a autorização expressa do juiz do inventário através de alvará judicial (art. 619 do CPC). A Justiça de Santa Catarina (1ª Vara da Comarca de Araquari) declarou a nulidade absoluta de um compromisso de compra e venda de R$350 mil porque foi assinado por apenas quatro herdeiros, sem anuência da totalidade e sem crivo do juízo do inventário.

• Não, a assinatura da maioria dos herdeiros não garante a venda de imóvel de herança: A lei exige concordância de 100% dos herdeiros e autorização expressa do juiz do inventário, conforme art. 619 do CPC.

• A alegada boa-fé do comprador não valida o negócio jurídico nulo: Empresas e compradores têm o dever legal de checar a certidão de matrícula e o processo de inventário antes de efetuar o pagamento do imóvel.

• Antes da partilha final, nenhum herdeiro possui fração individualizada: A herança é indivisível e pertence integralmente ao espólio, sendo nula qualquer promessa de compra e venda sem alvará judicial.

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A maioria dos herdeiros pode assinar o contrato e vender um imóvel de herança sem a concordância dos demais?

Não, a venda de imóvel de herança exige obrigatoriamente a assinatura de 100% dos herdeiros e alvará judicial emitido pelo juiz do inventário. Quando alguém falece, a lei transfere todo o patrimônio imediatamente para os sucessores como uma massa única e indivisível, chamada de espólio. Na prática das varas de família e sucessões, isso significa que nenhum parente é dono de um cômodo ou de uma metragem específica até que a partilha seja homologada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, ao pretender comprar um imóvel de herança, saiba que negociar apenas com a maioria dos herdeiros é um atalho perigoso que anula o contrato. Recentemente, a 1ª Vara da Comarca de Araquari em Santa Catarina (Processo 5003296-83.2020.8.24.0103) julgou o caso de um terreno de 4,2 mil m² vendido por R$350 mil a uma imobiliária. A promessa de compra e venda foi assinada por quatro herdeiros, mas omitiu uma das herdeiras e não teve pedido de autorização ao juiz. A Justiça declarou a nulidade total do contrato com base no artigo 619 do Código de Processo Civil. A decisão deixou claro: vender bem do espólio sem todos os sucessores e sem autorização do juízo é ato juridicamente nulo. Se você está negociando um imóvel de herança, não caia na armadilha de achar que 80% ou 90% das assinaturas bastam. Sem a concordância de todos os herdeiros ou sem uma decisão judicial que suprima a falta de um deles, a venda não tem qualquer validade jurídica e não pode ser registrada na matrícula do bem.

Por que a alegação de boa-fé do comprador não salva a compra de um imóvel em inventário?

A boa-fé não salva o negócio porque quem compra tem a obrigação legal de realizar due diligence e conferir as certidões do imóvel e do inventário. Muitos investidores e compradores pessoas físicas tentam manter a posse do bem alegando que pagaram o valor justo e desconheciam a existência de outros herdeiros. Ocorre que os Tribunais de Justiça exigem a chamada boa-fé objetiva, que é o dever de investigar a documentação antes de fechar o negócio. Ao comprar um imóvel de herança, o comprador tem a obrigação de exigir a certidão de óbito, a matrícula atualizada e checar se existe processo de inventário ou arrolamento em andamento. No caso julgado em Araquari (SC), a empresa imobiliária alegou boa-fé por ter negociado com quatro herdeiros achando que eram os únicos donos. A Juíza Isabela Ferreira Sauer rechaçou o argumento ao destacar que uma empresa que atua no ramo imobiliário deveria ter checado a situação sucessória no cartório e no tribunal. A omissão em checar documentos básicos afasta a proteção da boa-fé e confirma a nulidade absoluta da transação. A lição prática para quem deseja comprar um imóvel de herança é simples: no direito imobiliário, ignorância não serve de defesa. Antes de transferir qualquer valor de sinal ou entrada, é indispensável realizar uma auditoria jurídica prévia para checar a cadeia de herdeiros e a autorização dos autos do inventário.

O herdeiro pode vender a sua parte individualizada ou um pedaço certo do imóvel antes da partilha?

Não, o herdeiro não pode vender uma parte física delimitada do bem porque a herança é indivisível até a sentença final de partilha. Um erro clássico cometido por herdeiros necessitados de dinheiro é tentar vender "a sua parte do terreno" ou "a sua fração da casa" por meio de contrato particular. Pelo princípio da saisine do direito sucessório, enquanto o inventário não for finalizado com o registro do formal de partilha, todos os herdeiros são coproprietários de tudo em conjunto. O imóvel de herança pertence integralmente ao espólio. Quando um coerdeiro assina um contrato vendendo um pedaço específico da propriedade sem o aval do juiz e dos demais irmãos, esse contrato é ineficaz perante o espólio. O comprador não se torna dono do pedaço negociado, não consegue registrar a escritura no cartório e ainda corre o risco de sofrer uma ação de reintegração de posse movida pelos outros herdeiros ou pelo inventariante. Se a sua intenção é comprar um imóvel de herança cujo inventário ainda está em curso, o caminho correto não é comprar um pedaço físico do bem. O instrumento correto é a cessão de direitos hereditários formalizada por escritura pública, ou, preferencialmente, a aquisição direta do bem via alvará judicial dentro do processo de inventário.

Qual é o procedimento legal correto para vender um imóvel de herança durante o inventário?

O procedimento legal exige o requerimento de alvará judicial assinado pelo inventariante com a concordância de todos e autorização expressa do juiz. A venda de um imóvel de herança com inventário em andamento é perfeitamente possível e legal, desde que cumpra rigorosamente o artigo 619, inciso I, do CPC. O inventariante nomeado deve peticionar ao juiz do processo, com a assinatura e concordância de 100% dos herdeiros, justificando por que o imóvel precisa ser vendido antes do fim da partilha. Geralmente, o juiz autoriza a venda quando o espólio precisa de dinheiro para pagar débitos fiscais do falecido, como o imposto de transmissão (ITCMD), custas do processo ou despesas de manutenção dos próprios imóveis. O magistrado exige a avaliação do bem para evitar vendas por preços vis e pode determinar que o dinheiro da venda seja depositado diretamente em uma conta judicial vinculada ao inventário. Com o alvará expedido pelo juiz, o inventariante obtém poderes para assinar a escritura pública de compra e venda no Cartório de Notas em nome do espólio. Para quem vai comprar um imóvel de herança, essa é a forma mais segura de investimento, pois o alvará blindou o comprador contra qualquer alegação futura de fraude ou nulidade.

O que acontece com o dinheiro pago ao comprar um imóvel de herança se o contrato for anulado pela Justiça?

O comprador perde o direito ao imóvel e precisa ajuizar uma ação de cobrança contra os herdeiros que receberam o valor pago. Quando a Justiça anula a promessa de compra e venda de um imóvel de herança, a decisão cancela o negócio desde a sua origem. O imóvel volta imediatamente para a posse do espólio e o comprador é obrigado a desocupar a área. Caso se recuse a sair espontaneamente, poderá sofrer despejo com uso de força policial e condenação por perdas e danos pelo uso indevido do imóvel. O grande prejuízo fica no bolso do comprador. Como o negócio foi declarado nulo perante o espólio, o comprador não pode exigir a entrega da propriedade. A sua única alternativa jurídica é processar individualmente os herdeiros que assinaram o contrato ilegal e receberam o dinheiro, exigindo a devolução dos valores com juros e correção monetária. Se os herdeiros negociantes já tiverem gasto o dinheiro da venda e não possuírem bens pessoais para penhorar, o comprador amargou um prejuízo definitivo. Por essa razão, insistir em comprar um imóvel de herança fora das regras legais é uma aposta financeira de altíssimo risco.

Como a due diligence e a assessoria jurídica especializada protegem o comprador de imóveis sucessórios?

A due diligence jurídica levanta certidões, analisa a matrícula e examina o inventário para barrar compras nulas antes do pagamento. A due diligence imobiliária é a investigação completa dos riscos de uma transação. Ao planejar comprar um imóvel de herança, o advogado especialista faz o levantamento de certidões judiciais do falecido e de todos os sucessores, analisa a matrícula no Registro de Imóveis e estuda a petição inicial e a lista de credores do processo de inventário. Esse trabalho de bastidor identifica se existem herdeiros escondidos, dívidas fiscais acumuladas que podem penhorar o bem ou conflitos familiares que impedirão a assinatura da escritura. A análise técnica orienta o comprador a fazer uma proposta segura, incluindo o pagamento do valor final à apresentação do alvará judicial. Em regiões de forte crescimento imobiliário no Rio Grande do Sul, como Novo Hamburgo, Igrejinha, Vale do Sinos, Serra Gaúcha e Porto Alegre, bem como em Santa Catarina e em todo o Brasil, contar com assessoria jurídica especializada em Direito de Família e Sucessões é o único caminho para investir em imóveis de leilão ou herança com garantia de retorno do capital.

A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath Visão Técnica do Advogado Especialista em Direito de Família e Sucessões: Dr. Roberto Ponath, sócio fundador do escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados

vejo de perto no exercício diário da advocacia de tribunal a angústia de famílias e investidores que chegam ao escritório devastados após investirem suas economias de vida em contratos nulos de imóvel de herança. No escritório, a constatação é límpida: mais de 80% dos conflitos graves envolvendo patrimônio sucessório decorrem da falsa premissa de que a assinatura da maioria dos herdeiros é suficiente para validar a venda antes do encerramento oficial da partilha judicial ou extrajudicial. A reclamação do cliente é quase sempre pautada por um sentimento profundo de injustiça e desespero. O comprador relata que agiu na mais absoluta boa-fé, conversou com os parentes que moravam no imóvel e pagou o preço ajustado diretamente na conta dos herdeiros negociantes. Por outro lado, o herdeiro espoliado que não assinou a negociação clama pela proteção de seu direito constitucional de herança, vendo sua quota-parte ser dilapidada sem qualquer autorização do juízo competente. Vivenciando a rotina forense nas comarcas de Novo Hamburgo, Igrejinha e de diversos tribunais estaduais pelo Brasil, afirmo categoricamente que o sistema judiciário não hesita em decretar a nulidade de atos praticados ao arrepio do artigo 619 do CPC. O argumento defensivo baseado na simples boa-fé subjetiva do comprador sucumbe diante do dever objetivo de verificação documental no Registro de Imóveis e no inventário. O caminho seguro exige técnica, obtenção de alvará judicial fundamentado e a concordância unânime dos legitimados. Atendemos presencialmente na região metropolitana do Vale do Sinos, bem como de forma 100% digital clientes em todo o Rio Grande do Sul e em todo o Brasil, garantindo a blindagem jurídica necessária em operações imobiliárias sucessórias complexas.

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