O banco financia a obra, mas ele responde pelo atraso na entrega das chaves?

Depende. A regra geral fixada pelo Superior Tribunal de Justiça define que o banco atua como mero agente financeiro e não responde pelo atraso da construtora, exceto quando atua como promotor do empreendimento, comercializa as unidades ou assume a execução física após a paralisação.

• Agente financeiro puro: Quando a instituição apenas concede o crédito imobiliário ao comprador e repassa os valores à construtora por medição, a responsabilidade pelo atraso na obra é exclusiva da construtora.

• Agente promotor do negócio: Se o banco vincula as vendas à sua estrutura, vende pacotes casados ou assume a gestão direta da edificação, responde solidariamente pelos danos morais e materiais por atraso de obra.

• Crédito Associativo e Minha Casa Minha Vida: Em programas sociais com cláusula de assunção de obra ou seguro de término de obra (como o Tema 996 do STJ), a instituição financeira possui obrigações específicas de fiscalização e continuidade da obra.

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Enfrentar o atraso na entrega da chave da casa própria traz uma angústia profunda para qualquer família. O sonho do imóvel novo se transforma em estresse financeiro e incerteza constante, restando a dúvida sobre quem realmente deve pagar por esse prejuízo no final.

Quando o banco deixa de ser mero financiador e passa a responder pela obra?

O banco responde pela obra quando extrapola a concessão de crédito e assume a gestão, a comercialização ou o controle físico da edificação. Na prática dos tribunais, quando o banco apenas analisa o cadastro do comprador e libera os recursos da conta vinculada conforme o cronograma físico-financeiro, sua conduta é estritamente bancária. O atraso na entrega do imóvel é debitado na conta da construtora. A virada de chave jurídica ocorre quando o contrato bancário foi firmado na modalidade de Apoio à Produção com cláusula de estipulação em favor de terceiro. Nesses casos, se a construtora abandona o canteiro e o banco não aciona o seguro de término para substituir a empresa, a responsabilidade civil do banco se consolida, permitindo o pedido de paralisação de cobranças e indenização.

Qual é o entendimento pacificado do STJ sobre a responsabilidade do banco?

O STJ definiu no Tema 996 que o mero financiador não responde pelo atraso da obra, ressalvadas as hipóteses de descumprimento de deveres contratuais próprios. A fiscalização realizada pelos engenheiros da instituição financeira serve exclusivamente para atestar a evolução da garantia hipotecária ou fiduciária. O perito do banco verifica se o concreto foi derramado para liberar a verba seguinte; ele não visava padrão de acabamento ou cumprimento do calendário legal. Por essa razão, ao ingressar com ação judicial requerendo multa por atraso de obra ou lucros cessantes, é imprescindível comprovar se a conduta da instituição financeira ultrapassou os limites do mútuo imobiliário. Sem essa prova documental pericial, o processo em face do credor fiduciário corre o risco de extinção por ilegitimidade passiva.

A taxa de evolução de obra (juros de obra) pode ser cobrada após o prazo final de entrega?

Não, é ilícita a cobrança da taxa de evolução de obra após o esgotamento do prazo contratual de tolerância para a entrega do imóvel. Mesmo nos cenários em que o banco não é condenado a entregar as chaves, ele responde diretamente pela cobrança indevida de encargos financeiros durante a mora. A taxa de evolução de obra, composta por juros e atualização monetária antes da averbação do Habite-se, não pode ser repassada ao comprador após o vencimento do prazo estipulado. Superada a data limite (incluídos os 180 dias de tolerância), a construtora deve arcar com esses custos junto ao credor bancário. Se o banco continuar debitando os juros de obra na conta do mutuário, cabe ação com pedido liminar para suspensão imediata dos débitos e devolução dos valores pagos a maior.

É possível suspender o pagamento das parcelas do financiamento até a entrega do imóvel?

Sim, é viável obter a suspensão judicial dos pagamentos mediante tutela de urgência fundamentada na exceção do contrato não cumprido. O comprador que presencia o canteiro de obras abandonado não pode ser forçado a continuar pagando as prestações do financiamento imobiliário na planta. Por meio de medida liminar, a defesa demonstra ao juiz que a paralisação da obra quebra a reciprocidade das obrigações, autorizando o congelamento das parcelas sem a inclusão do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes. A decisão judicial garante folga financeira para a família enquanto o processo tramita nas varas cíveis, impedindo que a instituição execute o contrato de alienação fiduciária de forma precipitada.

Como funciona a indenização por lucros cessantes ou danos morais por atraso de obra?

A indenização por lucros cessantes é presumida pelo atraso injustificado da obra e equivale ao valor médio de aluguel do imóvel no mercado. O STJ pacificou que a indisponibilidade do bem gera prejuízo presumido. O cálculo dos lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel costuma ser fixado em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde o fim do prazo de tolerância até o dia da entrega das chaves. Já os danos morais no direito imobiliário dependem da demonstração do transtorno severo no plano pessoal, como o adiamento forçado do casamento, a perda de vaga escolar dos filhos ou a necessidade de residir provisoriamente em condições precárias em virtude da demora da incorporadora.

O que fazer ao constatar que a construtora abandonou as obras do empreendimento?

A medida imediata consiste em notificar a empresa, constituir a Comissão de Adquirentes e notificar a instituição financeira garantidora. Diante da paralisação definitiva, a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) faculta aos compradores a destituição da incorporadora por decisão da assembleia. Nessa etapa, a negociação com o agente financeiro do empreendimento torna-se o eixo central da estratégia jurídica para viabilizar a retomada do projeto por outra empresa ou o acionamento do seguro de término de obra. O acompanhamento técnico evita que o comprador assine aditivos desvantajosos impostos pelo banco ou perca prazos decisivos para resguardar seu investimento imobiliário.

A Visão Técnica do Advogado Especialista Dr. Roberto Ponath, especialista em Direito Imobiliário e sócio fundador do escritório Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados.

Vejo de perto a angústia dos compradores que chegam ao nosso escritório com o carnê do financiamento em uma mão e as fotos do canteiro abandonado na outra. No escritório, a constatação é límpida: a reclamação constante do cliente é que "se o banco aprovou o engenheiro, fiscalizou o prédio e recebe o seguro mensal, ele tem obrigação de me entregar a chave". Entendemos perfeitamente essa indignação moral. Contudo, nos bastidores dos tribunais, as instituições bancárias possuem uma linha de defesa agressiva amparada na jurisprudência do STJ, alegando que atuam como meros prestadores de serviço de crédito. Por essa razão, na nossa atuação diária no fórum de Novo Hamburgo, na comarca de Igrejinha, em toda a Região Metropolitana de Porto Alegre, no Rio Grande do Sul e no atendimento consultivo e litigioso que realizamos em todo o Brasil, a estratégia precisa ser desenhada sob medida. Se a construtora estourou o prazo e o banco continua cobrando a taxa de evolução de obra, ingressamos com pedido liminar contra o banco para cessar o débito em conta. Se a modalidade do contrato era de crédito associativo vinculado ao programa Habitar Brasil ou Minha Casa Minha Vida com garantia de término, acionamos a responsabilidade solidária da instituição. O conhecimento prático das decisões do TJRS e dos Tribunais Regionais Federais é o fator determinante para reverter teses bancárias rígidas e garantir a reparação integral dos prejuízos sofridos pela sua família.

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