Quem Fica Morando Sozinho no Imóvel Após a Separação Deve Pagar Aluguel ao Ex? Entenda o Que Diz a Justiça

Sim, quem fica sozinho no imóvel do casal após a separação pode ter que pagar aluguel ao outro proprietário Você se separou, o imóvel ficou em nome dos dois, mas só uma pessoa continuou morando nele? Essa situação é comum, delicada e pode gerar uma dívida relevante se não for tratada corretamente.

• Quem ocupa sozinho imóvel em comum pode ter que pagar aluguel compensatório ao outro coproprietário.

• O fundamento jurídico é o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

• IPTU, reformas e manutenção podem ser discutidos, mas nem sempre afastam o dever de indenizar.

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O ex-companheiro pode cobrar aluguel de quem ficou morando no imóvel?

Sim, quando há uso exclusivo do imóvel comum, pode existir direito ao pagamento de aluguel compensatório. Após a separação, é comum que um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros permaneça no imóvel. Às vezes, isso ocorre por necessidade. Em outros casos, por acordo informal. Também há situações em que simplesmente ninguém resolve o que será feito com o bem. 

O problema começa quando o imóvel pertence aos dois, mas apenas uma pessoa usufrui dele. Se o outro coproprietário não pode morar no local, alugar sua parte, vender o bem ou exercer plenamente seu direito de propriedade, surge uma situação de desequilíbrio patrimonial. É nesse ponto que a Justiça pode reconhecer o direito ao aluguel pelo uso exclusivo de imóvel comum.

O que é aluguel compensatório entre ex-cônjuges ou ex-companheiros?

É uma indenização paga ao coproprietário que ficou privado de usar o imóvel que também lhe pertence. Esse aluguel não nasce de um contrato tradicional de locação. Não é necessário que exista contrato escrito entre as partes. O nome mais usado nos processos é arbitramento de aluguel. Na prática, o juiz analisa se uma pessoa está utilizando sozinha um bem que pertence a duas ou mais pessoas. Se isso for confirmado, pode fixar um valor mensal para compensar quem ficou fora do imóvel. 

Exemplo simples: Um imóvel poderia ser alugado por R$3.000,00 mensais. Se cada ex-companheiro possuir 50% do bem, quem mora sozinho poderá ser obrigado a pagar R$1.500,00 por mês ao outro. O valor exato depende de avaliação do mercado imobiliário, perícia ou documentos apresentados no processo.

Por que a ocupação exclusiva pode configurar enriquecimento sem causa?

Porque uma pessoa usufrui sozinha de um patrimônio que também pertence à outra, sem compensação financeira. O artigo 884 do Código Civil estabelece que ninguém pode enriquecer sem justa causa às custas de outra pessoa. Quando um imóvel pertence a duas pessoas, ambas têm direito de usar, fruir e dispor do bem.

Se apenas uma delas mora no local por anos, sem pagar nada ao outro coproprietário, há uma vantagem econômica evidente.

A pessoa que permanece no imóvel evita pagar aluguel em outro lugar. Ao mesmo tempo, impede que o outro coproprietário obtenha renda com sua parte do patrimônio. Por isso, muitos tribunais entendem que a ocupação exclusiva, sem compensação, pode gerar enriquecimento sem causa.

O que decidiu o Tribunal de Justiça de Minas Gerais?

O TJMG manteve a obrigação de uma ex-companheira pagar aluguel ao ex-marido pelo uso exclusivo de imóvel compartilhado. No caso analisado, o imóvel havia sido adquirido durante a união estável e partilhado na proporção de 50% para cada parte. Mesmo após a separação, a ex-companheira permaneceu morando no local sem repassar qualquer valor ao ex-marido. A defesa alegou que ela cuidava do imóvel, pagava despesas e não impedia a venda. 

Ainda assim, o Tribunal entendeu que o uso exclusivo do bem justificava o pagamento de aluguel proporcional à parte do outro coproprietário.

A decisão também reconheceu a possibilidade de correção do valor do aluguel pela inflação. Outro ponto importante: os valores vencidos poderiam ser abatidos futuramente quando o imóvel fosse vendido. Essa solução mostra que a Justiça pode equilibrar os interesses das partes sem exigir, necessariamente, pagamento imediato de toda a dívida acumulada.

Pagar IPTU, condomínio ou manutenção elimina o dever de pagar aluguel?

Não necessariamente. Essas despesas podem ser compensadas, mas não afasta automaticamente o aluguel. Essa é uma das reclamações mais comuns no escritório: “Doutor, mas eu paguei tudo sozinho. Paguei IPTU, arrumei telhado, pintei a casa e ainda cuidei do imóvel.”

Essa fala é compreensível. E, em muitos casos, tem relevância jurídica. O pagamento de despesas deve ser analisado. Reformas, manutenção necessária, IPTU, condomínio e benfeitorias podem gerar direito de compensação.

Mas isso não significa que a pessoa ficará automaticamente dispensada de pagar aluguel compensatório. A razão é simples: uma coisa é conservar o patrimônio. Outra é usufruir sozinho dele. O juiz pode reconhecer os dois pontos ao mesmo tempo: Houve despesas que devem ser abatidas, e também houve uso exclusivo do imóvel, que deve ser indenizado.

Desde quando o aluguel pode ser cobrado?

Em regra, a partir da oposição clara ao uso exclusivo ou da formalização do pedido.

Esse ponto é decisivo. Nem sempre o aluguel começa a contar automaticamente na data da separação. Em muitos casos, os tribunais analisam quando o coproprietário demonstrou que não concordava mais com a ocupação gratuita.

Isso pode ocorrer por:

• notificação extrajudicial;

• mensagem escrita;

• pedido formal de venda;

• ação judicial;

• proposta de acordo recusada;

• manifestação clara de oposição.

Por isso, guardar provas é essencial. Conversas de WhatsApp, e-mails, propostas de venda, comprovantes de despesas e notificações podem mudar completamente o valor final da discussão.

Existe direito ao aluguel mesmo se houver filhos morando no imóvel?

Pode existir, mas a presença de filhos exige uma análise mais cuidadosa.

Quando há filhos menores ou dependentes morando no imóvel, o tema fica mais sensível. A Justiça costuma avaliar o contexto familiar. São analisados pontos como guarda, pensão alimentícia, renda das partes, necessidade de moradia dos filhos e acordos feitos na separação. Em alguns casos, a permanência no imóvel pode ser considerada parte do equilíbrio familiar. Em outros, mesmo com filhos, pode ser reconhecido o direito ao aluguel compensatório.  Não existe resposta automática. O erro é acreditar que a presença dos filhos sempre impede a cobrança. Também é erro imaginar que sempre haverá condenação. Cada caso depende das provas e da situação concreta.

O coproprietário pode cobrar aluguel e pedir a venda do imóvel ao mesmo tempo?

Sim, dependendo da estratégia, é possível discutir aluguel e venda do imóvel. Quando os ex-companheiros não conseguem chegar a um acordo, a discussão pode seguir dois caminhos. O primeiro é o arbitramento de aluguel, para compensar o uso exclusivo. O segundo é a extinção de condomínio, quando uma das partes deseja encerrar a copropriedade e vender o bem. Em muitos casos, essas medidas se conectam. A pessoa que não mora no imóvel pode pedir a venda judicial e, ao mesmo tempo, discutir os valores de aluguel devidos durante o período de ocupação exclusiva. Na prática, isso evita que o conflito fique parado por anos. Também impede que uma das partes use a demora como forma de permanecer no imóvel sem solução definitiva.

A pessoa que mora no imóvel pode se defender?

Sim. Existem defesas importantes, especialmente quando houve acordo, pagamento de despesas ou situação familiar relevante. A cobrança de aluguel não deve ser analisada de forma automática. Quem ocupa o imóvel pode apresentar argumentos defensivos, como:

• existência de acordo verbal ou escrito;

• pagamento integral de despesas;

• realização de benfeitorias necessárias;

• tentativas de venda frustradas pelo outro coproprietário;

• presença de filhos menores;

• ausência de oposição formal durante longo período;

• uso do imóvel para preservação do patrimônio;

• impossibilidade prática de uso simultâneo.

Esses argumentos não garantem vitória, mas podem reduzir valores, alterar o termo inicial ou permitir compensações. Por isso, a defesa precisa ser bem documentada.

Apenas dizer “eu cuidei do imóvel” pode ser insuficiente.

É necessário provar.

Como provar o direito ao aluguel compensatório?

O ideal é reunir documentos que demonstrem a copropriedade, o uso exclusivo e a tentativa de solução. Quem pretende cobrar aluguel deve organizar provas como: 

• matrícula atualizada do imóvel;

• formal de partilha ou acordo de separação;

• comprovante de que o imóvel pertence aos dois;

• mensagens demonstrando tentativa de venda;

• notificação extrajudicial;

• provas de que apenas uma pessoa ocupa o imóvel;

• avaliação de aluguel de mercado;

• anúncios de imóveis semelhantes na mesma região.

Em cidades como Novo Hamburgo, Igrejinha, Estância Velha, Sapiranga, São Leopoldo, Canoas e região metropolitana, avaliações imobiliárias locais costumam ser muito úteis. O valor do aluguel varia conforme bairro, estado de conservação, metragem, garagem, padrão construtivo e liquidez do imóvel. Por isso, provas genéricas podem enfraquecer o pedido.

Como calcular o aluguel devido?

O cálculo costuma considerar o valor de mercado da locação e a porcentagem pertencente ao coproprietário prejudicado. A conta básica é esta:

valor de mercado do aluguel x percentual do coproprietário = aluguel compensatório mensal. Se o imóvel vale R$2.800,00 mensais de aluguel e cada parte tem 50%, o aluguel compensatório tende a ser de R$1.400,00 por mês. Se a propriedade for dividida em outros percentuais, o cálculo muda. Também podem entrar na conta:

• correção monetária;

• juros;

• abatimento de despesas;

• compensação por benfeitorias;

• abatimento na futura venda do imóvel.

O cálculo deve ser feito com cuidado, pois pequenas diferenças mensais podem gerar valores altos quando acumuladas por anos.

A visão técnica do advogado especialista em Direito Imobiliário e Direito de Família, Dr. David Jacob

Vejo de perto, no atendimento diário, que muitos conflitos sobre imóvel após separação começam com uma frase simples: “a gente depois resolve”. O problema é que esse “depois” vira um ano, dois anos, cinco anos. No escritório, a constatação é clara: o conflito raramente nasce apenas da matrícula do imóvel. Ele nasce da falta de ajuste prático sobre quem usa, quem paga, quem vende e quem suporta o prejuízo enquanto nada é resolvido. Em atendimentos envolvendo famílias de Novo Hamburgo, Igrejinha, Vale do Sinos, todo o Rio Grande do Sul e também clientes de outros estados atendidos de forma online, a dor costuma ser parecida. De um lado, alguém diz: “eu fiquei fora do imóvel e nunca recebi nada”.

Do outro, alguém responde: “eu paguei tudo sozinho e ainda conservei a casa”. As duas falas podem ter parte de verdade.

É por isso que esse tipo de ação exige mais do que copiar um modelo. É preciso reconstruir a história patrimonial do casal. Quem saiu? Quem ficou? Houve acordo? Houve filhos envolvidos? O imóvel estava à venda? Quem recusou a proposta? Quem pagou IPTU? Quem fez a reforma? Quando houve oposição formal? Essas respostas mudam o rumo do processo. O ganho de informação aqui é entender que o Judiciário não olha apenas para “quem ficou morando”. O juiz costuma observar se houve benefício econômico injustificado, se o outro coproprietário foi privado do uso e se existem valores que devem ser compensados. Na prática, uma boa estratégia pode evitar tanto a cobrança abusiva quanto a ocupação gratuita por tempo indeterminado.

Como evitar prejuízo antes de entrar na Justiça?

Formalize tudo por escrito e não deixe a ocupação do imóvel sem regra definida.

Após a separação, o ideal é resolver o destino do imóvel o quanto antes.

As alternativas mais seguras são:

• venda consensual;

• compra da parte do outro;

• pagamento mensal de compensação;

• prazo formal para desocupação;

• divisão escrita das despesas;

• acordo sobre reformas;

• mediação familiar ou extrajudicial.

A pior escolha costuma ser deixar a situação indefinida. Quando nada é documentado, cada parte passa a contar uma versão diferente da história. E, anos depois, o processo judicial vira uma disputa de mensagens, recibos, memórias e interpretações.

Quando procurar um advogado?

Procure orientação antes de notificar, sair do imóvel, vender, reformar ou aceitar acordo informal. A orientação jurídica é importante tanto para quem deseja cobrar quanto para quem está sendo cobrado. Quem pretende cobrar precisa saber desde quando pedir, como calcular e quais provas reunir. Quem está no imóvel precisa avaliar riscos, compensações e possíveis defesas. Em muitos casos, uma notificação bem feita resolve o problema antes da ação judicial. Em outros, o acordo evita bloqueios, desgastes familiares e prejuízos na venda futura.

O ponto central é não deixar o patrimônio parado enquanto o conflito cresce.

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Se você está vivendo uma situação parecida, seja porque ficou fora do imóvel ou porque continua morando no bem após a separação, procure orientação jurídica antes de tomar qualquer decisão. A Martins, Jacob & Ponath Sociedade de Advogados atende em Novo Hamburgo, Igrejinha, todo o Rio Grande do Sul e também em todo o Brasil de forma online. Uma análise técnica pode mostrar se existe direito ao aluguel, se há valores a compensar e qual o caminho mais seguro para resolver o conflito.

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