O inquilino que atrasa o aluguel repetidamente perde o direito à purga da mora para evitar o despejo?
- Dr. Roberto Ponath OAB/RS 109.507
- 13 de jul.
- 7 min de leitura
Sim, o locatário que utiliza a purga da mora de forma abusiva e reiterada perde o direito de quitar a dívida para evitar a rescisão do contrato de locação. A legislação e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça protegem o inquilino de boa-fé, mas impedem que a quitação atrasada seja manipulada como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais no mercado imobiliário.
Proteção ao bom pagador: A purga da mora é um benefício legal exclusivo para quem enfrenta dificuldades temporárias e age com boa-fé objetiva.
Limite do descumprimento: A quitação reiterada de débitos dentro da ação de despejo não pode se tornar um hábito para protelar o pagamento dos aluguéis.
Segurança no contrato: Os tribunais garantem o equilíbrio contratual, impedindo que o locador seja prejudicado pela inadimplência crônica e calculada do locatário.
Enfrentar a ameaça constante de despejo e a incerteza financeira traz um desgaste emocional profundo para qualquer inquilino. Compreendemos como é difícil equilibrar as contas e proteger o seu lar ou negócio em momentos de crise, mantendo a dignidade e a paz da sua família neste cenário tão complexo.
A purga da mora pode ser utilizada ilimitadamente no contrato de locação?
A Lei do Inquilinato limita a purga da mora a apenas uma utilização a cada 24 meses de contrato. A purga da mora é o direito conferido ao inquilino de boa-fé para quitar os aluguéis atrasados, juros, multas e custas processuais, neutralizando a marcha da ação de despejo por falta de pagamento. Contudo, o Artigo 62 da Lei 8.245/91 impõe uma trava expressa: o locatário não poderá purgar a mora se já houver utilizado essa faculdade nos últimos 24 meses anteriores ao ajuizamento da nova ação. O objetivo da norma é coibir o uso abusivo do benefício e resguardar o proprietário do imóvel.
Como o Superior Tribunal de Justiça interpreta a purga da mora reiterada?
O STJ proíbe que a purga da mora sirva como salvo-conduto para o atraso deliberado e contínuo das obrigações. Para o colegiado do STJ, a purga da mora deve servir estritamente à proteção do inquilino de boa-fé, e não funcionar como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais. A reiteração sistemática do inadimplemento e a quitação promovida tão somente no limite da liminar de despejo evidenciam abuso de direito. Nesses casos, a jurisprudência autoriza a decretação imediata da rescisão do contrato de locação e a expedição do mandado de despejo.
Quais são os requisitos legais para purgar a mora na ação de despejo?
O depósito judicial deve ser integral e englobar principal, juros, multa, correção, custas e honorários no prazo de 15 dias. Para estancar a rescisão contratual, o locatário precisa efetuar o depósito judicial dentro do prazo impreterível de 15 dias contados da citação. A quitação precisa ser absolutamente completa, incluindo:
Os aluguéis atrasados e todos os acessórios (condomínio, IPTU e taxas de consumo).
Multa moratória contratual e juros de mora legais calculados até o dia do depósito.
Reembolso integral das custas processuais e fixação dos honorários advocatícios.
O locador pode recusar a purga da mora caso haja atrasos frequentes?
O locador pode impugnar o pedido de purga se o locatário descumprir o intervalo bienal previsto em lei. Quando o locatário transforma a mora em conduta habitual, o locador tem a prerrogativa legal de alegar a vetação do benefício na petição inicial ou em réplica. Demonstrado que o contrato de locação foi violado repetidas vezes e que o benefício já foi consumido no período legal, a Justiça indefere o depósito, determina o levantamento dos valores incontroversos e decreta a desocupação do imóvel.
Qual é a diferença entre o inquilino de boa-fé e o devedor contumaz?
O inquilino de boa-fé busca sanar um imprevisto pontual, enquanto o devedor contumaz instrumentaliza o processo para protelar pagamentos. O inquilino de boa-fé é aquele surpreendido por intempéries financeiras, como desemprego, crise na empresa ou imprevistos médicos, e recorre à purga da mora para manter a moradia ou o ponto comercial. Já o devedor contumaz planeja o atraso, retém o pagamento dolosamente e deposita o montante apenas sob coerção judicial, gerando sérios prejuízos à previsibilidade financeira do proprietário do imóvel.
Como agir ao receber uma notificação de ação de despejo por falta de pagamento?
A busca por uma assessoria jurídica especializada deve ocorrer imediatamente para conter a ordem de desocupação. O recebimento da citação via Oficial de Justiça deflagra uma contagem regressiva crítica. O locatário deve buscar imediatamente uma consultoria jurídica especializada para auditar a planilha de cálculo da dívida, expurgar cobranças abusivas, conferir o preenchimento dos requisitos legais para a purga da mora e construir uma defesa técnica sólida que resguarde sua posse e sua dignidade.
A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath, especialista em Direito Imobiliário e Contratos
Vejo de perto no dia a dia da advocacia imobiliária o drama de quem recebe o Oficial de Justiça com uma ordem de despejo em mãos. No escritório, a constatação é clara: o medo de perder o teto da família ou o ponto comercial onde foi construído um negócio inteiro gera um estado de angústia paralisante. Nas nossas unidades em Novo Hamburgo e Igrejinha, atendendo às demandas do Rio Grande do Sul e de todo o Brasil, lidamos diariamente com a complexidade da purga da mora. A reclamação do cliente quase sempre começa com: "Dr., eu quero pagar, mas a imobiliária colocou juros e honorários absurdos e ameaça me colocar na rua em poucos dias". O nosso argumento defensivo prático demonstra ao juiz que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem prevalecer. Identificamos excessos de execução, impugnamos planilhas infladas e garantimos o depósito judicial no valor correto, impedindo que o direito fundamental à moradia ou à atividade empresarial seja violado por exigências ilegais do locador.
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FAQ - Perguntas Frequentes
1. O que significa purgar a mora no contrato de aluguel?
Purgar a mora é o ato judicial pelo qual o inquilino deposita o valor integral da dívida no processo para extinguir a ação de despejo e manter o contrato vigente.
2. Quantas vezes o inquilino pode purgar a mora?
A Lei do Inquilinato permite a purga da mora apenas uma vez a cada 24 meses. Acontecendo novo atraso nesse período, o despejo será decretado.
3. Qual é o prazo legal para efetuar a purga da mora?
O prazo é de 15 dias úteis contados a partir da citação válida do inquilino na ação de despejo por falta de pagamento.
4. O que acontece se o valor depositado na purga da mora for menor?
O locador apontará a diferença e o juiz abrirá prazo de 10 dias para a complementação. Não havendo o complemento, o despejo é decretado.
5. O fiador pode realizar o depósito da purga da mora no lugar do inquilino?
Sim, como devedor solidário, o fiador tem legitimidade para realizar o depósito judicial e evitar a rescisão do contrato de locação.
6. Quais encargos devem ser incluídos no cálculo da purga da mora?
Devem ser incluídos aluguéis atrasados, IPTU, condomínio, juros moratórios, multa contratual, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios.
7. Posso purgar a mora em contrato de locação comercial?
Sim, as regras para a purga da mora aplicam-se com rigor idêntico tanto para imóveis residenciais quanto para pontos comerciais.
8. O proprietário do imóvel é obrigado a aceitar parcelamento na ação de despejo?
Não, a lei exige a quitação integral e à vista no processo. O parcelamento só ocorre se houver acordo espontâneo entre locador e inquilino.
9. Como contestei a cobrança de juros e multas abusivas no despejo?
O advoagado deve apresentar contestação demonstrando o excesso de execução e realizando o depósito incontroverso para demonstrar a boa-fé objetiva.
10. Por que contratar um advogado especialista em direito imobiliário para o caso?
O especialista analisa nulidades na citação, corrige cálculos abusivos da imobiliária e realiza a purga da mora com exatidão, evitando a perda do imóvel.
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Dr. Roberto Ponath OAB/RS 109.507, advogado especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico, Direito Penal, Direito de Família e Sucessões. Sócio fundador da Martins, Jacob & Ponath – Sociedade de Advogados OAB/RS 8611, banca reconhecida pela atuação estratégica e técnica, sendo referência regional e avaliada com nota máxima de 5 estrelas. Rua Gomes Portinho, 17 - Sala 302, Centro, Novo Hamburgo - RS Rua Santa Catarina, 653, Bom Pastor, Igrejinha - RS 51 99757-2426
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