Terreno de 1995 sem escritura e loteadora que nega assinar: como regularizar por adjudicação compulsória?

Sim, a legislação brasileira e a jurisprudência consolidada dos Tribunais garantem expressamente que as compradoras ou cessionárias dos direitos hereditários têm o direito pleno de obter a propriedade definitiva do terreno adquirido em 1995 por meio da ação de adjudicação compulsória, suprindo a recusa da loteadora e dispensando a necessidade de múltiplos inventários prévios no Cartório de Imóveis.

• Direito Real de Aquisição Garantido: A quitação integral do preço comprovada do terreno adquirido em 1995 extingue a obrigação contratual dos compradores originais e transfere aos adquirentes atuais o direito de exigir a outorga da escritura definitiva.

• Legitimidade Ativa da Cessionária: A cessão de direitos hereditários firmada por instrumento particular pelos únicos herdeiros transfere integralmente a posse e os direitos contratuais, permitindo a adjudicação compulsória diretamente em nome das autoras.

• Suprimento Judicial da Assinatura: A recusa, inércia ou omissão da empresa loteadora em assinar a escritura pública definitiva é substituída por sentença judicial vinculante com força de carta de adjudicação para registro imobiliário.

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Comprar um imóvel, quitar cada parcela ao longo de anos e depois descobrir que não se pode registrar a escritura pública causa uma angústia profunda em qualquer família. Essa dor incerta sobre a segurança da casa própria exige uma solução jurídica definitiva, rápida e humana para proteger o seu patrimônio.

É possível mover a ação de adjudicação compulsória sem ter o contrato registrado na matrícula do Cartório de Imóveis?

Sim, a ausência de registro do contrato particular de compra e venda na matrícula do imóvel não impede a adjudicação compulsória. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não é condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Quando um casal comprou o terreno em 1995 de uma empresa loteadora e efetuou o pagamento completo do preço, nasceu um direito pessoal ou obrigatório que se transmite com o tempo. A promessa de compra e venda devidamente quitada gera eficácia entre as partes e seus sucessores, permitindo que a sentença judicial atue como título substitutivo da outorga da escritura definitiva.

Como a cessão de direitos hereditários por instrumento particular é validada sem a realização do inventário prévio?

A cessão válida efetuada pelos únicos herdeiros transfere a titularidade dos direitos contratuais e permite a regularização direta. Com a morte dos compradores originários que adquiriram o lote em 1995, incide o Princípio da Saisine (Art. 1.784 do Código Civil), transmitindo imediatamente à posse e os direitos do imóvel quitado aos seus únicos herdeiros. Em 2024, ao realizarem a cessão de direitos hereditários por instrumento particular para as autoras da ação, os herdeiros cederam a posição jurídica de compradores. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) e dos Tribunais pátrios admite que, inexistindo outros bens a inventariar ou litígio entre os herdeiros, os cessionários possuem legitimidade para postular a adjudicação compulsória de imóvel, evitando o encadeamento burocrático de inventários sucessivos e caros.

Quais documentos comprovam a quitação integral do terreno negociado no ano de 1995?

Termos de quitação emitidos pela loteadora, promissórias resgatadas, recibos de época e certidões cíveis provam o pagamento integral. A prova do adimplemento é o pilar fundamental para o êxito da ação de adjudicação compulsória. No caso de um terreno adquirido em 1995, os documentos aceitos em juízo incluem o termo de quitação da loteadora, notas promissórias devolvidas com carimbo de pagamento, comprovantes bancários históricos e a própria omissão da vendedora em cobrar qualquer parcela durante quase 30 anos. Sob a ótica do Código Civil brasileiro, os débitos originados em 1995 encontram-se fulminados pela prescrição, gerando a presunção legal e absoluta de quitação integral do contrato de compra e venda.

O que fazer quando a loteadora se recusa formalmente a outorgar a escritura definitiva do imóvel?

A recusa injustificada da loteadora autoriza o ajuizamento da adjudicação compulsória ou o pedido na via extrajudicial. Diante da negativa, alegação de perda de arquivos ou exigências indevidas por parte da empresa loteadora, os adquirentes não precisam ficar reféns da empresa. O ordenamento jurídico confere o direito de ingressar com a adjudicação compulsória judicial com base no Art. 1.418 do Código Civil ou instaurar a adjudicação compulsória extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme autorizado pela Lei nº 14.382/2022. A decisão do juiz ou a nota de reiteração do registrador supre o consentimento da loteadora, ordenando a averbação da propriedade definitiva do terreno.

Por que a adjudicação compulsória é uma solução superior e mais rápida do que a usucapião para este caso?

A adjudicação compulsória exige menos tempo de tramitação e custos reduzidos por se fundamentar no direito contratual privado. Muitas pessoas confundem a regularização de imóveis por usucapião com a adjudicação compulsória. A usucapião necessita da comprovação do tempo de posse, ausência de oposição, publicação de editais extensos e intimação de todos os confrontantes e fazendas públicas. Já a adjudicação compulsória baseia-se na cadeia sucessória documental, na comprovação do contrato original de 1995 com a loteadora e na cessão de direitos hereditários. Por ser uma ação sobre o cumprimento de obrigação de fazer, o processo é consideravelmente mais célere, seguro e possui menores alíquotas tributárias.

Qual o procedimento para registrar o terreno no Cartório de Imóveis após a sentença judicial favorável?

A carta de adjudicação expedida pelo juiz é levada ao registro de imóveis para transferência direta do domínio. Com o trânsito em julgado da decisão favorável na ação de adjudicação compulsória, o Poder Judiciário emite a carta de adjudicação. Este documento público substitui a assinatura do representante da loteadora. O advogado especialista encaminha o título ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do terreno, onde o Oficial Registrador procederá com o registro na matrícula original do bem, consolidando a propriedade definitiva e plena em nome das compradoras cessionárias.

A Visão Técnica do Advogado Especialista: Dr. Roberto Ponath, especialista em Direito Imobiliário e Direito de Família e Sucessões, Sócio Fundador do Escritório Martins, Jacob & Ponath, Sociedade de Advogados

Vejo de perto, no dia a dia da nossa advocacia de chão de fábrica e de balcão de fórum, o desespero de famílias que honraram seus compromissos financeiros há décadas e hoje esbarram na intransigência burocrática. No escritório, a constatação é que a recusa da loteadora em outorgar a escritura definitiva de contratos firmados nos anos 90 é um problema recorrente que afeta centenas de possuidores no Rio Grande do Sul e em todo o Brasil. A reclamação viva que ouvimos no nosso atendimento é sempre dolorosa: "Doutor, meus pais pagaram esse terreno de 1995 até o último centavo, guardaram cada promissória amarelada com todo o cuidado, e agora que precisamos passar para o nosso nome após a cessão de direitos, a loteadora nos diz que não vai assinar porque a empresa mudou de donos e o loteamento antigo não consta nos sistemas novos". Essa postura injusta da loteadora atenta contra a boa-fé objetiva e o direito fundamental à propriedade. A nossa atuação prática nas comarcas de Novo Hamburgo, Igrejinha, em toda a Encosta da Serra, Região Metropolitana e com atendimento online em todo o Brasil, comprova que não é necessário gastar fortunas abrindo inventários sucessivos para regularizar o imóvel. A cessão de direitos hereditários por instrumento particular, quando firmada pela totalidade dos herdeiros legítimos de um imóvel quitado, transmite a legitimidade ad causam para que as novas compradoras exijam a adjudicação compulsória. A tese defensiva que sustentamos nos tribunais quebra a rigidez formalista e garante que a sentença judicial supra a assinatura da loteadora omissa, entregando a escritura definitiva do terreno com economia de tempo e custos tributários.

FAQ - Perguntas Frequentes

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